'Yüksek arsa fiyatları konut ücretlerini artırıyor'

Gayrimenkul sektörünün temsilcileri konut sektörde son dönemde yaşanan durgunluk, orta ve alt gelir grubu için konut üretilememesi ve yüksek arsa fiyatları hakkında soruları yanıtladı.

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, sektörde yaz mevsimi ve yüksek faiz oranları nedeniyle durgunluk yaşandığını belirterek, "Arsa fiyatlarının yüksek olması İstanbul'da ev fiyatlarını artırıyor. Arsa maliyetinin artması konutun fiyatını artırıyor ve Türk halkının konuta ulaşımı zorlaşıyor" dedi.

Kişi başına düşen milli gelirin 3-4 yıldır aynı rakamlarda seyrettiğini dile getiren Çelik, halkın gelir seviyesinin yükselmemesine rağmen arsa maliyetlerinin sürekli arttığını aktardı.

Çelik, İstanbul'da orta ve alt gelirlilerin bu yüzden konuta ulaşımının zorlaştığını kaydederek, İstanbul'da konut stokunun tehlikeli olmasa da ciddi rakamlara ulaştığını vurguladı.

İstanbul'da özellikle merkezi noktalarda arsa sıkıntısı yaşandığını aktaran Çelik, arsa temininde kentsel dönüşüm alanlarına yoğunlaşıldığını, bu yerlerde hem arsaya hem de yıkılan binalara para ödendiğini anlattı.

Çelik, "İstanbul'da arsa üretmeden uygun konut yapılma ihtimali zayıf. Şu anda bizim takip ettiğimiz, ölçebildiğimiz, veri alabildiğimiz platformlara göre İstanbul'da şu an satışta 230 bin konut var" diye konuştu.

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, konut satışlarının 2015'te bir önceki yıla göre yüzde 10,6 oranında artarak 1 milyon 290 bin rakamına yaklaştığını hatırlatarak, 2016'nın ilk yarısının geride kaldığını, bu yılın da 2015 gibi zor bir sene olduğunu ve konut satışlarının yavaşladığını bildirdi.

Tavukçuoğlu, son aylarda özelikle yabancılara satışlarda ciddi düşüşler yaşandığını belirterek, ancak mayıs ve yaz aylarının konut satışları için genelde durgun bir dönem olduğunu aktardı.

Son 5 yılda konut fiyatlarının yüzde 100 civarında arttığını ve Türkiye'nin fiyat artışında dünya 6'ncı ülke olduğunu dile getiren Tavukçuoğlu, bu satışa rağmen talepte azalma olmadığını, konut üretiminde sürekli bir artış yaşandığını bildirdi.

Tavukçuoğlu, konutta fiyat artışını birçok nedene bağlayarak, "Bunların başında talebin, arsa fiyatlarının artması geliyor. Ayrıca kredi faiz oranları da yüksek olduğu için tüketicinin maliyeti artıyor. Artık arsa kıtlığından söz ediliyor ve arsanın maliyetlerdeki ortalama payı yüzde 50'yi geçmiş durumda. İnşaat maliyetleri ise yüzde 30 oranında artmış. Kar marjları yüzde 10-15 civarında. Talep arttıkça müteahhitler de evin fiyatını arttırıyor" dedi.

AYİDER olarak bu yıl da 1,3 milyon konut satışı beklediklerini ifade eden Tavukçuoğlu, konut alıcısının kira getirisinden çok fiyat artışından yararlanmak istediğini, bu yüzden sektörün büyümeye devam edeceğini, sektörün gerek markalı büyük konut projeleri gerek kentsel dönüşüm projeleriyle Türkiye ekonomisinin lider gücü konumunu yitirmeyeceğini vurguladı.

Tavukçuoğlu, arsanın bina içindeki maliyetinin İstanbul'un kenar ilçelerinde yüzde 50'ler seviyesinde olduğunu belirterek, şu şekilde devam etti:

"Hatta artık oralarda bile yüzde 55'lere yükselmiş durumda. Merkezde ise yüzde 85'lere varan ciddi rakamlar söz konusu. Bağdat Caddesi ve çevresi, Boğaz kıyıları, Etiler gibi bölgelerde arsaların bina maliyeti içindeki payı yüzde 85'e çıkıyor. Düşünebiliyor musunuz? Mesela 20 daire yapıyorsunuz sadece 3'ü müteahhidin oluyor. 17 tanesi arsa sahibinin. Bunun üzerine nasıl üretim yapacaksınız, nasıl satacaksınız, nasıl para kazanacaksınız? En kötü yerde maliyet yüzde 50. Ayrıca İstanbul'da tek başına arsa kalmadı da denilebilir. Üretim yapılacak arsalar devletin elinde. Onlar da Emlak Konut GYO aracılığıyla değerlendiriliyor. Merkezde istediğiniz kadar para verseniz de arsa yok. Bu yüzden de çok değerli. Ayrıca adam 5 liralık arsaya 10 liralık fiyat istiyor ve kimse de bir şey diyemiyor. Çünkü arsa yok."

Tavukçuoğlu, şu anda İstanbul'da çok hızlı bir konut üretimi söz konusu olduğunu kaydederek, "Özellikle de İstanbul bu anlamda başı çekiyor. İstanbul'da satılmayı bekleyen yaklaşık 600 bin konut olduğu doğrudur. Ancak bunu sadece yeni üretilip satışa çıkan konut sayısı olarak bakmamak gerekiyor. Aynı zamanda mevcut konutlarını satmak isteyenlerin de arzı var. Yani ikinci el konutta da satılmayı bekleyen konutlar mevcut. Fakat resmi olarak İstanbul'da satılmayı bekleyen 600 bin konut olduğunu söylememiz çok zor. Yine de bu sayının rahatlıkla 100 binin üzerinde olduğunu söyleyebiliriz" ifadelerini kullandı.

Konut talebinin arzdan daha az olmadığını vurgulayan Tavukçuoğlu, arsa yetersizliği yüzünden özellikle merkezi yerlerde firmaların orta ve alt gelirli ailelere konut üretemediğini, lüks konutlara yöneldiğini aktardı.

Tavukçuoğlu, müteahhitlerin arsa sıkıntısı nedeniyle de rotasını kentsel dönüşüm projelerine çevirmiş durumda olduğuna değinerek, şehir içindeki yüksek değerli yerlerin yıkılıp yeniden yapıldığını, lüks konutlar üretildiğini bildirdi.

Son dönemin gözdesi olan inşaat sektörüne çok sayıda firmanın girdiğini, talep çok olduğu için arsa fiyatlarının Tuzla, Beylikdüzü, Kartal, Maltepe gibi yerlerde bile hızla arttığını dile getiren Tavukçuoğlu, arsanın zor bulunması nedeniyle fiyatların yükseldiğini anlattı.

Tavukçuoğlu, "Orta ve alt gelir gruplarına konut üretmemiz giderek zorlaşıyor. Arsa maliyetlerinin düşmesi için kamunun uygun fiyata arsa üretmesi gerekiyor. İmar prosedürleri kolaylaştırılabilir, merkezden uzak bölgelerde yeni yaşam alanları oluşturularak fiyatlar kontrol altına alınabilir" diye konuştu.

İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Esnaf Odası Başkanı Nizameddin Aşa, İstanbul'daki konut sayısının 5 milyona ulaştığını belirterek, Bunların yüzde 10'una denk gelen 500-600 binlik kısmın satılık olmasının normal olduğunu söyledi.

Aşa, ikinci el satılık konutların genellikle Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu, Fatih, Bakırköy ve Kadıköy gibi merkez ilçelerde yoğunlaştığını aktardı.

Başkan Aşa, "Satılık sıfır konutlar ise Beylikdüzü, Esenyurt, Arnavutköy, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Başakşehir'in Kayaşehir bölgesi, Kartal, Pendik, Maltepe'de E-5'in kuzeyi, Çekmeköy, Sarıgazi, Ümraniye'nin yeni gelişen bölgeleri ve Batı Ataşehir'de yoğunluk kazanıyor. Merkezlerde ve bazı bölgelerde yeni binalar genellikle bina bazlı kentsel dönüşüm olarak karşımıza çıkıyor" diye konuştu.

Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, sektörde yaşanan durgunluğun sebeplerine değinerek, "Belirtilmeyen sebepler arasında küçük metrekarelerde ve benzer kalitelere sahip, malzeme ve işçilik kalitesi bulunduğu konuma göre düşük olan, buna rağmen maliyetler sebebiyle yüksek fiyat istenilen stokun varlığı da önemli yer tutmaktadır. Ancak konumu iyi, metrekaresi büyük, kalitesi ve fiyatı gerçekçi olan projelerin satışında bir sorun olmayacaktır" dedi.

Türkiye'de konut arzı kadar talebinin de yüksek olduğunu dile getiren Aydoğan, şunları söyledi:

"Ülkemizdeki nüfus artışı göz önüne alındığında konut talebinin her zaman arzından fazla olduğunu söyleyebiliriz. Mevcut arz, karlılık oranı daha fazla olduğu, arsa maliyetleri yüksek olduğu için uzun yıllardır üst gelir grubuna yönelmiş vaziyette. Orta ve alt gelir gruplarının konut sahibi olabilmelerinin önü kooperatif sisteminin bitmesiyle kesilmiştir. Bu iki gruba konut yapması amacıyla kurulan TOKİ, KİPTAŞ ve benzeri kurumlar İstanbul'da asli amaçlarından uzaklaşmışlar ve müteahhitlere rakip olmayı seçmişlerdir. İşte bu sebeple günümüz düşük gelirli insanlarının konut sahibi olmaları neredeyse imkansız hale gelmiştir. Tüm bunlar göz önüne alınarak yeni yasal düzenlemelerin yapılmasının gerektiğine inanıyoruz."

Aydoğan, konut fiyatlarının yüksekliğinin arsa sahiplerinin veya kat maliklerinin aşırı istekleri yüzünden de kaynaklandığını vurguladı.

STCA Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Aslandağ ise İstanbul'da konut almayı isteyen büyük bir orta ve alt gelir grubunun varlığının bulunduğunu belirterek, "Özellikle kentsel dönüşüm alanlarındaki yüksek arsa maliyetleri alt gelir grupları için konut üretimini neredeyse imkansız kılıyor. Bu yüzden ucuz konut üretimi konusunda kamu kurumlarına büyük iş düşüyor" dedi.