Konut fiyatlarının davranışsal etkenleri

Konut fiyatları ücretlere göre çok yüksek seviyelere ulaşmış durumda. Birçokları da durumu arz-talep denklemleri üzerinden rasyonel sınırlar içinde açıklamaya çalışıyor.

Fakat konut fiyatları ücretlere göre irrasyonel seviyelerde olduğundan arz-talep dinamikleri bugünkü fiyat ilişkisinin sadece bir bölümünü açıklar. Geri kalan bölümde ise birçok davranışsal fiyatlama dinamiği işler.

Önce bariz bir hatayı düzeltirsek sonra bu dinamikler üzerine belli açıklamalar yapmak imkânı olabilir. Hata, konut fiyatları ilk defa çıkıyormuş gibi değerlendirilmesidir. Çünkü konut fiyatları 1999 depreminden bu yana tüm Türkiye’de sürekli olarak artmaya devam ediyor. Son yılda daha güçlü artmış olması arızi bir durumdur. Sürekli artış yerine son yıldaki gelişmeleri açıklamaya çalışan yaklaşımlardan azı, yapısal problemlere değindiğinden genel-geçer ve çözüm sunmayan tartışmalardan ibarettir.

Peki, geride hangi dinamikler çalışıyor? Geride fiyat artıcı en önemli etkenlerden birisi mevcut mortgage (tutulu satış) modelidir. Türkiye’de her konut, kredi dinamikleri gereği fiyatının çok üzerinde hatta faiz oranları yükseldiğinde katlarca üzerindeki bir değerle satılıyor. Yani konut alanın maliyeti kredi işleminin gerçekleştiği gün satanın geri alamayacağı kadar yükseliyor.

Elbette kimse zararına satmayı kabul etmeyeceğinden kredi ilişkisi arttıkça konutun fiyatı yükseliyor. Aynı konutu sadece konut kredi maliyetini ekleyip birden fazla kez kredi işlemine tabi tuttuğunuzda maliyeti onlarca katına çıkabiliyor. Bu da fiyatın belirlenmesinde güçlü bir etki yapıyor. Aynı mortgage modelinin oranlar düştüğünde talebi artırıp ikinci katman bir etki yaptığını grafikten görebilirsiniz. Konut kredisinin 2007lerden bu yana hayatımızda olduğu söylenebilir ve bu tarihten beri fiyatlar her zamankinden hızlı artıyor.

İkinci etken otomobil fiyatlarının anormal yükselmesidir. Türkiye’de bir biçimde konut fiyatlarıyla otomobil fiyatları arasında belirli bir çarpan kadar fiyat dengelenmesi oluşuyor. Hangi araç standardının hangi konut standardıyla ilişkisi olduğunu söylemek zordur. Çünkü her alıcı ve karşı tarafta her satıcı kendi özgün standardı etrafında fiyatı kafasında şekillendirir. Gene de bu konuda ampirik bir araştırma ile yeterince fikir verecek bulgular edinilebilir ki buna çalışıyoruz.

Üçüncüsü konut alıcıların bir bölümünün yastıkaltı varlıklarını satarak konut alması hasebiyle özellikle altınla, edindikleri konut fiyatı arasında bir ilişki kurmalarıdır. Altının deflasyonist karakteri konut fiyatlarının da kesintisiz artışında belirleyici unsurlardandır. Gene ampirik çalışmalar bu ilişkiyi ortaya koyabilir. (17 Ağustos Depreminin gerçekleştiği yıl hariç konut fiyatlarının asra yakın süre çıktığını biliyoruz.)

Dördüncüsü yabancı yatırımcının yahut vatandaşlık almak isteyenlerin alt-orta gelir grubunun hedefindeki gayrimenkulleri satın alıp yastıkaltı yatırımcıda olduğu gibi yatırımının değerlemesini döviz cinsinden çıpalamasıdır.

Daha geride emeklilikte gelirinin önemli bölümünü kaybedecek olmanın kira geliriyle telafisi gibi yatırım dürtüleri, kentleşme sorunu, inşaat düşmanlığı, arsa spekülasyonları, torun bakan ebeveynlerin kentlerde sıkışmış olması, memurların atama durumları gereği mülk edinmek yerine kiracılığı tercih etmek zorunda kalması, emlak danışmanlarının iş yaratma iştahları gereği piyasada fiyat katalizörü olmaları ve daha neler neler olduğunu da biliyoruz.

İşte, tüm bu etkenler işliyor fakat hiçbiri çözümsüz sorunsallar değil. Örneğin Türkiye, borca dayalı bir mortgage modeli yerine tasarrufa dayalı bir mortgage modeline geçmeye hazırlanıyor. Mevzuat düzenlemeleri yapıldı. Lisanslama sürecinde şirketler var. Yenileri kurulabilir. Tasarruf finansın hem sermaye birikimi hem fiyatlama dinamiklerine çok pozitif katkılar yapması beklenebilir.

TOGG, otomobil/konut fiyat ilişkisi için makul bir belirleyici olabilir. Daha önce yaptığım bir öneriyi tekrarlarsam yastıkaltında konut almak için varlık tutanlara TOKİ, bankalar, tasarruf finans kurumları kol kola anlamlı tasarruf platformları oluşturabilir. Böylece hem yastıkaltı sorunu yumuşar, hem sermaye birikimi artabilir. Aynısı otomobil için yastıkaltı birikimi yapanlarla TOGG arasında kurulabilir.

Yabancılara satışta alt-orta gelir grubunun hedefindeki gayrimenkuller kapsam dışı tutulabilir. Gene alt-orta gelir grubunu korumak üzere vatandaşlık için konut alanların 400 bin doları birkaç konuta parçalamasına izin vermeden tek kalemde yatırım yapması ilke kabul edilebilir.

Hepsi mümkün. Yapısal sorunları da ele alırken çoktan bu çözümler getirilebilirdi. Fakat her tartışmada teori saplantılı bir sığlık, sorunu tümden çözmenin önünde engel oluyor. Genel-geçer ahkâmlar etrafında getirildiği sanılan çözümler, yetersiz kaldığından çözümsüzlük algısı oluşturuyor. Gerçekten çözüm isteniyorsa bakış açılarını zenginleştirmek gerekiyor.