Konut fiyatlarında düşüş beklentisinin anlamı var mı?

Bugün Müminlerin bayramı. Şehitlerimizin ruhları şad olsun. Gazilerimizin ömrüne bereket olsun. Hacılarımız Arafat’tan henüz döndü. Birazdan kurbanlar kesilecek. Müslümanların yükselen duaları İsrail’in dizlerini titretecek. Çünkü bu dualar bugün değilse yarın mutlaka tutacak. Belki çokları sadece Gazze için yaptığı içten duası yüzü suyu hürmetine cennetlerde ağırlanacak. İşte öyle bir gün…

Bayramın konularının en başında Gazze. Diğer taraftan ekonomik problemlerin hanehalkı üzerindeki baskısı bayram sohbetlerinde de hissediliyor. Mesele de konut… Bazı fenomenolojik durumlar da var. Önce bir fotoğraf çekip en son değineceğim bunlara.

Türkiye’nin içinden geçtiği ekonomik krizin en derin hissedildiği alan oldu konut, olmaya da devam ediyor. Aslında çok şiddetli bir otomobil krizi falan da yaşandı ama otomobilin ikamesi olduğundan o denli rahatsız edici olmadı. Motosiklet sayılarının hızlıca ikiye katlaması, scooter gibi elektrikli mobilite ürünlerine artan talep, toplu taşıma izdihamları durumu açıklıyordur.

Fakat konutta ikame bulunamadı. Üstüne üstlük depreme dair endişeler de yükseldiğinden konut ihtiyacı sadece kiracı durumdakileri değil, konut sahiplerinin bir bölümünü de içine aldı. Mevcut yapılarına güvenmeyenler dönüşümden göçe kadar birçok opsiyonu değerlendirmek durumunda kaldı. Fakat bir çözüm geliştirmek de mümkün olamadı. Gerçi taşınabilir evlere olan talep patladı ama mesele barınma değil, pandemi bunaltmasından kaçıştı.

İhtiyacın şiddetine rağmen konut satışları da istikrarlı biçimde düşmeye başladı. Birçok gerekçe bu durumun nedenleri arasında sayılabilir. Mesela güvenilmez durumdaki evlerin satış imkanının azalmış olması bunların arasındadır. Fakat temel belirleyici olarak konut fiyatlarının yüksekliği gözükse de asıl etken kredi kanalının kapatılması oldu.

Sadece konut kredi oranlarının yüksekliğinden ibaret değil durum. İlk konuttan sonraki konutlarını almak isteyenlerin bankalarla aralarına duvar örüldü, dense yeridir.

Bu noktada bir tespitimi hatırlatıp öyle devam edeceğim; ortodoks politikaların konut ve araca olan talebi hedef alması boşa değildir. Bu varlıkların fiyat kıyaslamalarında davranışsal gücü vardır. Politika yapıcılar farkında olmasalar dahi talebi baskılarken hedef olarak bu yüzden araç ve konutu seçerler. Farkında olmayıp bir taraftan enflasyonla mücadele ederken diğer taraftan bu iki varlığın fiyatını yukarı itmek yapılmaması gereken bir hatadır.

Bu tespiti böylece hatırlattıktan sonra konuya döneyim. Kredi kanalının kapatılmasıyla düşen satış adetleri, konut fiyatlarında bir düşüş beklentisi oluşturuyor. Herkes bu beklentinin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini soruyor. Peki, gerçekleşse dahi konut fiyatlarındaki düşüşün hanehalkında gerçek bir karşılığı olabilir mi?

İstanbul’da aile ölçülerinde “yeni” bir konutun makul fiyatı 10 milyon lira seviyelerinde. Diyelim ki fiyatlar düşüyor veya düşecek; bu konutun fiyatı mesela kaça düşse konut talebi olanların en azından bir bölümünün ilgisini çekebilir?

Mesela otomotiv endüstrisi kampanya üstüne kampanya yapıyor. Ham fiyatı 400 bin lira olan otomobillerin fiyatına 200 bine kadar indirim yapan gördüm. ÖTV’li ve KDV’li fiyatı 200 bin TL düşürmek için 400 binlik ham fiyattan ÖTV baremlerine inecek kadar kayda değer bir indirim yapmaları gerektiği sanırım anlaşılıyordur.

Fakat bu şartlarla 1 milyon 200 bin liradan 1 milyona düşen otomobil fiyatının alıcılar için anlamı nedir ki?

Evvela konut fiyatlarının düşmesi, tıpkı otomobildeki gibi illa ve ancak arz artışıyla mümkündür. Konut yatırımcılığından caydırmayı hedefleyen tedbirlerin vesaire sahih bir faydası dokunmaz.

Buna karşın gelir iyileşmesi ve/veya kredi imkânı sunulmasına arz artışı eşlik edemezse zaten fiyatların makulleşmesinden de söz edilemez.

Fakat gelir iyileşmesinden bahsedebilmek için mevcut matematikle hayli yol alınması gerektiği ortada. Ücretlere ilişkin ekonomi politikasının tavrıysa böyle bir yolun alınamayacağını göstermeye yeter.

Peki nasıl olacak? Anadolu’da işler hallolur. Fakat İstanbul sanırım mesela New York gibi olacak. Doğal bir süreç ve belki de kaçınılmaz ve ekonomik olarak Türkiye’ye faydalı görülecek. Çünkü yatırımlar coğrafyaya daha homojen yayılacak.

Bayramda tespit ettiğim fenomenolojik durum üzerinden bunu yorumlayacağım. Anlaşılan o ki memleketinde evi olan emekliler kiracı değillerse evlerini çocuklarına bırakıp memleketlerine göçmekte. Aslında kiracı olanların göçmesi beklenirdi. Bir zıtlık var?

Belki de yakında kiracı emekliler de hak ettikleri konforu biraz da olsun karşılamak için bir göç hareketi başlatabilir. Bilemiyorum.

Bilemiyorum çünkü benzer bir zıtlık ücretli grupları arasında da var. Ama açıklamaya çalışacağım.

Teorik olarak asgari ücretli seviyedekiler için İstanbul gibi şehirlerde tutunmak imkân dışına çıktı. Asgari ücretlilerin göçünün düşük katma değerli işlerin de göçüne neden olması ve bunun da ifade ettiğim üzere düşük katma değerli yatırımların coğrafyaya homojen yayılmasını sağlaması beklenirdi. Ancak bu henüz gerçekleşmediği gibi asgari ücretliler değil, bilakis orta gelir grubu özellikle İstanbul’u terk etmeye başladı.

Şubeli yapılar İzmir şubelerine tayin taleplerini kapatalı çok yıllar oldu. Memurlar İstanbul’dan neredeyse zorla gidiyorken şimdi güle oynaya gidiyor. Yani gelir gruplarının davranışlarında bir zıtlık var?

Belki İstanbul’u terk etmek de şimdilik orta gelir grubunun alt segmentinin karşılayabileceği bir lükstür. Fakat eninde sonunda alt gelir grubu İstanbul’dan çıkacak. Orta gelir grubunun gidişi alt gelir grubunun gideceğinin öncü işareti olabilir. Bu zıtlığın çözümlemesi de belki budur.

İstanbul’da bu kiralar ve konut fiyatlarıyla büyük ihtimalle üst gelir grubu ve yüksek katma değerli işler kalacak.