İstanbul’da daire mi, İskoçya’da şato mu, Manhattan’da gökdelen mi?

Sosyal medyada ekonomi temalı esprileri takip ederim. Çok paylaşılanlardan birisi İskoçya’da bir şato ilanı ile İstanbul’daki bir daire ilanıydı. Herkes aynı soruyu sordu; İstanbul’da ev mi, İskoçya’da şato mu?

Bu sorunun onlarca türevi var. İstanbul mu Londra mı, İstanbul mu Florida mı, şura mı bura mı derken, İstanbul mu Manhattan mı çıkışı ile yeni bir tartışma başladı.

Teorik olarak herhangi iki farklı yerde konut fiyatlarının aynı olması tesadüf olabilir. Hangisinin diğerinden yüksek fiyatlı olacağına ise; arsa maliyetleri, yerel girdi maliyetleri, yereldeki işçilik harcamaları, harçlar, vergiler, düzenlemeler kaynaklı diğer masraflar, kat sayıları, afet dinamikleri, finansman modeli ve maliyetleri, sosyal çevre, ulaşım imkanları, kendi kriterinizde aklınıza gelebilecek başka her şey, satıcıların kâr iştahı ve en önemlisi de arz-talep dengesi karar verir.

Bu faktörlere bağlı olarak konut fiyatı dönemsel şekilde bazen birinde bazen diğerinde daha yüksek olabilir.

Dikkat ederseniz “yüksek” diyorum, pahalı değil. Çünkü bu tartışmayı yanlış şekilde pahalı kelimesiyle yapanlar da var. Her biri kendi lokalinde pahalı veya ucuz olabilir, arada okyanuslar varken pahalı-ucuz değil, yüksek-düşük kriteri üzerinden mesele tartışılabilir.

Ve gözden kaçıyor olsa da bu tartışma evvelce anlamsız idi. Modernitenin ulaşım kolaylığı, iş esnekliği, uzaktan çalışma gibi olguları, bu tarz karşılaştırmaları anlamlı kıldı.

Biraz da meselenin içinde yatırım güdüsü var. Zaman-mekân bağlamından kopmuş, barınma niteliğinden çıkmış bir yaklaşım var. Kiracılığın tarihte hiç olmadığı kadar yüksek seviyede kabul ve rağbet görmesi var. İnsanlığın konutu ile, komşuları ile, muhiti ile bağ kuramamasına neden olan bina, site, şehir tasarımı var.

Konut satış adetleri, konut kredi musluğunun kapatılmasıyla son aylarda düşüşe geçti ve düşüş artan oranda sürüyor.

Kasım itibariyle geçen yıla göre satış adedinde %20 kadar bir daralma gerçekleşti. Fakat piyasadaki daralmayı %20 ile sınırlı görmemek lazım. Belki %50 artış olacağına %20 düşüş oldu, denebilir.

Çünkü depremin psikolojik etkisi sağlam konut ihtiyacındakilerin piyasada güçlü bir talep oluşturmasına neden olmuştu. Bu kanaldan oluşan talep yatırım amaçlı konut talebinin de üzerindeydi.

Gene de borca dayalı tasarlanan mortgage modeli çalış(tırıl)mayınca piyasa tıkandı. Bir taraftan da üreticilerin karşılaştığı yüksek finansman maliyetleri üretimi kısıtladı.

Peki, satış adetleri düşerken konut fiyatları da düşüyor mü yahut düşer mi? Bu soru çok soruluyor. Kimin sorduğuna veya hangi amaçla sorduğuna bağlı olarak cevap değişir.

“Yaşayacağı” konutu almak isteyip de bu sorunun etrafında dolaşanlar için “imkânlar yeterliyse” cevabın gerçekte bir önemi yok. Aileleriyle yaşayacakları evlerini hangi fiyattan alacakları mesele değil. Ne alırlarsa ucuza alırlar.

Yatırım amaçlı cevap arayansa sanırım yoktur çünkü konutu yatırım aracına çeviren mortgage modeli bugün çalışmıyor. Borca dayalı mortgage yoksa yatırım da yok yani. Yatırımcılar satıcı tarafındalarsa satmak için geç bile kaldılar. Seçimden önce satmaları yerinde olurdu. Nakde ihtiyaçları yoksa tutmaya devam edebilirler.

Şimdilik konut ilanlarında fiyat düşüşü sınırlı. Gerçekleşen satışlarda ise alıcıların fiyatı önemli oranda kırdığı gözlemlenebiliyor. (Fiyat kırma işinde araç alıcılarının daha çetin olduğu da piyasa gözlemi.)

Ev alacaklara, fiyatı aşağı vurabildikleri kadar vursunlar, derim. Sonuçta ne kadar vursalar da satıcılar zararda olmaz. 300-500 bin lira maliyetle aldıkları konutlardır.

Fakat bilinmesi gereken şu; satış adetleri düşmeye devam etse de fiyat düşüşü miktar düşüşünü yeterince yansıtmayacak. Çünkü konut piyasası, piyasa ekonomisinin dinamikleri içinde çalışmıyor. Esneklik kuralları işlemiyor. Uygulamadaki finansman modeli normal bir piyasa işletmeyi imkânsız kılıyor oluşturuyor. Konut kredisinde benimsenen model nedeniyle fiyat artışları da düşüşleri de olağandışı gerçekleşiyor.

Borca dayalı mortgage modeli ile Türkiye’de alt-orta gelir grubunun barınma sorununu çözmek de artık zor görünüyor.

Bugünkü sıkışıklık bu modeli terk etmek ve tasarrufa dayalı bir konut finansman modelini merkeze almak için fırsata dönüştürülebilir.

Ki gelen haberler ekonomi yönetiminin bu anlamda farkındalığını gösteriyor. İşlerlik kazanmayan ve bankaların pazarlamadığı Konut Hesabı uygulaması üzerine çalışma yapıldığı biliniyor.

Ayrıca Konut Hesabının işlevselliğini olumsuz etkileyen devlet katkısının gecikmeli aktarılması gibi uygulama sorunlarının da aynı çalışma kapsamında giderilmesine odaklanıldığı edindiğim bilgiler arasında.

Diğer taraftan konut dışı gayrimenkul satışı da son yıllara göre düştü. Fakat düşüş etkisi ticari gayrimenkulden olabilir. Çünkü arsa ve tarla talebinin güçlü olduğu değerlendiriliyor. Alt kırılımları gösteren bir veri elde edemedim. Eğer düşüş, düşündüğüm gibi işyeri satışlarındaki yavaşlama kaynaklı ise bu durum ticari faaliyetin gelişiminin zayıflayacağının bir işareti olarak yorumlanabilir.

Fakat meselenin öbür yüzünde, arsalar bir yana, tarlaların çok el değiştirmesi Türkiye’nin bir sorunu olabilir. Tarla satış sayılarından, miras nedeniyle gerçek alım-satım olmayıp yeniden dağıtım anlamına gelen işlemleri arındırıp bir fotoğraf çıkarmak lazım.

Tarlalar çiftçinin elinde mi kalıyor, yatırımcıya mı gidiyor veya büyük oyuncular mı tarla topluyor, gerçekten anlamakta yarar var. Tarım politikaları ancak bu istatistiğe göre etkin şekillendirilebilir.