Yardımlaşma yöntemiyle faizsiz konut sistemi

Bu sistemin temeli 1980’li yıllara dayanmaktadır. O dönemlerde birikimlerini yardımlaşma esasına dayalı olarak ortak bir havuzda birleştiren kişileri, otomobil sahibi yapan organizasyonlar şeklinde ortaya çıkmıştır. 2007 yılında çıkarılan 5582 sayılı yasayla sağlanan ipotekli konut finansman imkânı ve ekonomik stabilizasyonun etkisiyle konut talepleri artınca, otomobil finansmanı için grup organizasyonu yapan şirketler konutu da faaliyet alanlarına katmışlardır. Böylece o güne kadar oluşturdukları sistemi gayrimenkule uyarlayarak faaliyet alanlarını genişletmişlerdir.

Öncelikle belirtelim ki, yardımlaşma sistemiyle faizsiz konut finansmanı veya diğer bir ifadeyle tasarrufa dayalı faizsiz konut sistemi modeli; bir organizatör şirket aracılığıyla bireylerin yardımlaşma sistemiyle ev, arsa, işyeri gibi gayrimenkul sahibi olmasına imkân sağlayan faizsiz bir finansman yöntemidir. Yani kısaca, gayrimenkule yatırım yapmak isteyen ancak gelirleri gayrimenkul edinimine yetmeyen ve birbirini de tanımayan kişiler bir araya getirilmektedir. Önceden toplanan birikimlerin bir havuzda toplanması suretiyle de istenen gayrimenkul edinimi sağlanmış olmaktadır.

Daha önce ülkemizde yaşanmış çok ortaklı İslami Holding mağduriyetleri göz önüne alındığında, bu sistemin “faizsiz finans” başlığı altında ya da “faizsiz konut sistemi” adında ayrı bir başlık olarak düzenlenmesi gerektiği açıktır. Halen farklı firmalar eliyle yürütülen ve bireylerin kooperatif mantığı ile faizsiz finans sağladığı bu sisteme hem devlet desteğinin sağlanması hem de sistemi yürüten firmalar karşısında bireyleri korumak amacıyla denetim sağlanması ciddi önem arz etmektedir.

Faizsiz konut edindirme hizmeti sunan bu kuruluşların sayısının hızla arttığı düşünüldüğünde, denetim hususunun önemi daha iyi anlaşılabilmektedir. Şu an itibariyle 4 büyük firmanın domine ettiği sektörde, yeni firmaların pazara girmesiyle toplamda 15 civarında firmaya ulaşılmıştır. Konya ile İstanbul’da yoğunlaşan bu firmaların durmadan şubeleştiği ve konut sektöründe %5 gibi ciddi bir pay aldıkları görülmektedir. Bugün itibariyle sistemde konut sahibi olmak için bekleyen kişi sayısı ise 200 bini bulmaktadır.

Müşterilerin bu sistemi tercih etmelerinin en önemli sebeblerinden ilki faizsiz olması, ikincisi ise konut finansman maliyetinin daha düşük olmasıdır. Dahası, sıfır peşinat ya da düşük peşinat miktarlarıyla giriş yapılabilmesi, her ödeme gücüne imkan vermesi, krediye uygun olmayan gayrimenkullerin de satın alınabilmesi gibi avantajları vardır. Sektörün bu gibi avantajları dikkate alındığında, firma sayısının daha da artması kesin gibidir.

Diğer yandan sistemin dezavantajları ise; talep edilen teminatların fazlalığı, giriş komisyon ücretlerinin yüksekliği, gayrimenkul fiyat hareketlerinin oynaklığı, katılımcıların ödeme güçlüğü, yasal altyapısının olmaması, organizatör şirketlerin mali durumu ve bu kuruluşların herhangi bir kamu otoritesinin denetimine tabi olmaması müşteriler ve sektör açısından önemli bir risk kaynağı oluşturmaktadır.

Önceki yazılarımızda faizsiz finansın giderek artan önemine ve katılım bankacılığı ya da yeni önerilen ve daha genişletici tanımıyla “katılım finans” sisteminin nasıl gelişebileceğine değinmiştik. Halen pratikte var olan faizsiz konut sisteminin ve banka dışı faizsiz finans kuruluşlarının da bu kapsama alınması ile 2023 yılı için hedeflenen %15 pazar payı hedefine ulaşılmasına önemli katkı sağlayacaktır.

Aslında bu konu geçtiğimiz yıl “Faizsiz Finans Kanunu” taslağı görüşmeleri sırasında da gündeme gelmişti. Faizsiz konut hizmeti sunan kuruluşların da kanun kapsamına alınması düşünülmüş ama taslak kanunlaşamamıştır.

Özetle faizsiz konut hizmeti sunan bu kuruluşlara ilişkin düzenleme yapma ihtiyacı gün geçtikçe artmaktadır. Verilen bu hizmetin yasal altyapıya kavuşturulması, bu alanda düzenlemelerin yapılması ve BDDK denetimine tabi olması potansiyel müşteriler açısından bir güven oluşturacaktır.

Bu güvenle sektörün daha geniş kitlelere ulaşabilmesi, finansal tabana yayılması daha da artacaktır. Tesis edilecek yasal altyapı sayesinde finansal risklerin yönetimi ve müşterilerin haklarının korunması daha etkin şekilde gerçekleştirilecektir. Böylece geçmişte yaşanmış mağduriyetler tekrar etmemiş olacaktır.

Ve son olarak okurlarımızın 29 Ekim Cumhuriyet Bayramı’nı tebrik ediyor, Vatan uğruna canlarını feda eden aziz şehitlerimizi ve kahraman gazilerimizi rahmetle yâd ediyorum.