10 daireli apartmanımızda ayda 10-15 TL aidat öderken , ne değişti de yarım kira civarında aidat öder olduk. Bu yüksek aidatın karşılığı hangi hizmetlerle örtüşüyor. Sektörün önde gelen firmalarından Alfamen Tesis Yönetimi Şirketinin kurucuları Ünal KURT ve Mehmet DEĞİRMENCİ ile tesis yönetimi hakkında açıklamalarda bulundu.
Eski İstanbul, eski mahalleler, eski sokaklar, eski apartmanlar, eski evler birer birer yerini yeni lüx apartmanlara, akıllı binalara residencelere, büyük sitelere bıraktı. İnsanlar 8-10 dairenin bulunduğu apartmandan çıkıp 1500-2000 dairenin bulunduğu devasa sitelerden ev almaya buralarda yaşamaya başladı. Mahalle kültürünün yerine site kültürü hayatımıza giriverdi. Mahalle hayatını arkamızda bırakırken site yaşamıyla hayat kalitemizde, güvenlik ve sosyal taleplerimiz de değişmeler oldu.
10 daireli apartmanımızda ayda 10-15 TL aidat öderken, ne değişti de yarım kira civarında aidat öder olduk. Bu yüksek aidatın karşılığı hangi hizmetlerle örtüşüyor. Bu konuları , sektörün önde gelen firmalarından Alfamen Tesis Yönetimi Şirketinin kurucuları Ünal KURT ve Mehmet DEĞİRMENCİ ile konuştuk.
Neden yüksek işletme aidatları hayatımıza girdi.
Yıllık olarak hazırlanan site işletme bütçelerinde tüm gider kalemleri güvenlik personeli, temizlik personeli,ortak alan elektrik ,ortak alan su, ortak alan doğalgaz giderleri, temizlik giderleri,bahçe bakım ve peyzaj giderleri, havuz ve sosyal tesis işletme giderleri ,bina bakım giderleri, asansör, ısıtma sistemleri, jeneratör vb. tüm giderler altta toplanarak yıllık giderler toplamı hesaplanır. Yine aynı giderlerin üzerine %10 görünmeyen giderler, % 10 bütçe esneklik fonu,%10 muhtemel maliyet artış giderleri de bu hesaplanan giderlerin üstüne eklenerek bütçe realize edilir.
Giderler Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Yönetim Planı paralelinde arsa payı oranında hesaplanarak yıllık ve aylık ödeyeceğimiz site aidatları ortaya çıkar. ancak bu risk fonlarından artan rakamlar ve diğer harcanmayan gider fonları bir sonraki yılın gelir hanesine eklenir.
Aslında ödemiş olduğumuz eski aidatlarla yeni aidatlar arasındaki fark , bizim yeni hayat tarzımız için ödemiş olduğumuz fark.
Aldığınız hizmet kadar aidat ödüyorsunuz. Kocamustafapaşa'da 10 daireli bir apartmanın gideri ne olabilir. Asansör varsa (ki eski yapıların çoğunda asansör yok ) onun giderleri , merdiven ve apartman girişinin elektrik giderleri, bir de hafta da bir apartmanın temizlenmesi için yapılan giderler. Alınan hizmetlere karşılık harcanan giderlerin toplamı belli. Site yaşamında ise öyle mi. Güvenlik hizmeti, temizlik hizmeti, havuz, sosyal tesisler,bahçe bakım,asansör,jeneratör vb. hayat kalitemizi artırıcı bir çok hizmet satın alıyoruz. Apartmanda bir ampul değiştirirsiniz problem çözülmüş olur. Ancak yeni akıllı ve lüx binalarda sadece ısıtma sistemlerin kurulması için milyonlarca TL harcanıyor ve bunun sağlıklı işletilmesi için de bakımı karşılığında yüksek meblağda ücretler ödüyorsunuz. Aslolan bina kalitesinin ve değerinin korunması, hizmetlerin kesintisiz ve sürekli verilmesi olduğu için ve ödemiş olduğumuz aidatlar karşılığında yaşam kalitesini artıran hizmetler satın aldığınız için yüksek aidatlar ödemiş oluyorsunuz.
Ayrıca yaşayanların hiç görmediği , direk hayatlarına etki etmeyen bir çok gider var. Ancak bunların yönetim modelin içerisinde olması hem sakinler açısından hem yönetim açısından işin olmaz olması . 3.şahıslara yönelik ortak alan mali mesuliyet sigortası yaptırmak zorundasınız. Asansörleri TSE standartlarına getirmek ve bunun gerektirdiği revizeleri yapmak zorundasınız. İş sağlığı ve güvenliği kanunu çerçevesinde risk analizi yaptırmak zorundasınız.Siteyi ilgilendiren kanuni tüm edimleri takip edip bunu uygulamak zorundasınız.Takip etmezsek ne olur peki ; Risk analizi yaptırmak ve bunun edimlerini yerine getirmenin maliyeti 2.000 -3.000 TL civarında. Yaptırmadığınız taktirde her ay için 5.000 TL civarında cezalar ödüyorsunuz.Düşünün 2 yıl sonra bir denetimde yaptırmadığınız ortaya çıkıyor ve faizleri hariç 120.000 TL site adına ceza ödüyorsunuz.Basiretli ve profesyonel bir yöneticinin en başta bu edimi yerine getirmesi ve harcamayı yapması akıllı bir yönetim modelinin olmazsa olmaz gerekliliğidir.
işletma aidatını düşürücü tedbirler
profesyonel yönetim sistemi minumum maliyet maksimum memnuniyet ilkesini sağlayacak doğrultuda bir sisteme ve altyapıya sahip olmak durumundadır. dolayısıyla gelir kalemlerinde hakkaniyet ve adalet , gider kalemlerinde tasarruf ve verimlilik yönetim firmasının en önemli vizyonu olmalıdır.harcamaların şeffaf ve denetlenebilir olması gerekmektedir.